核心观点　　这一轮楼市调整过程必须的时间有可能比以往更长，但房价暴跌的可能性仍然较小。这一轮调整将持续一至两年，部分城市房价跌幅或约20%，三线城市的去库存周期不会较为宽。地产调整已沦为中国经济下半年上行的仅次于压力，短期不会有更加多的城市中止或者放开出租汽车。

　　部分城市房价跌幅或约20%　　新京报：你最近回应，在全国范围内，一两年内房价降幅不超强10%。如何得出结论这个结论?还包括北上广这样的一线城市在内吗?　　朱海斌：一两年之内房价降幅会多达10%所指的是全国平均值房价，区域之间、城市之间不会有有所不同，部分城市可能会超过20%，甚至20%-30%之间。

其中，一线城市房价泡沫现象最显著。　　用房价收益比的指标来看，北京、上海、深圳的房价收益比在15到20之间，中国长时间的水平有可能应当在6到8之间。相比之下，欧美国家大部分房价收益比在4到6之间，也就是说4到6年的收益就可以卖当地一套普通住房。中国房价的地区差异较为显著。

　　北上广房价近超强长时间水平，但一线城市比较市场需求仅次于，反而价格比较平稳。短期房价暴跌幅度仅次于的是一部分供大于求较为显著的二线城市，但是二线城市市场对价格的弹性较为大，降价后不会性刺激市场需求、促进销售。三线城市则要经历较为宽的去库存周期。

　　新京报：怎么测算房价会跌到10%?　　朱海斌：影响我国房价的主要因素还包括城镇化进程、居民收入、货币供应量、房地产市场供需变化和人民币汇率。其中，近两年经常出现显著变化的是供需变化比例和货币供应量，这是造成本轮房地产市场调整的最主要原因。　　2012年开始房地产市场经常出现了供大于求的状况。货币供应量从2009、2010年时较为严格到现在渐渐返回中性。

在其他几个因素中，虽然整个经济增长速度在下降，但居民收入增长速度保持在高位。去年家庭名义收益快速增长10%左右。一般来说，收益下降较为慢的地方，其房地产调整过程中房价暴跌的幅度较小。

因为房地产调整本质是房地产经常出现泡沫，房价远超过居民消费能力，调整的目标是让房价收益径流量到一个更加合理的水平。途径有两个：房价暴跌，收益下降。

　　全球金融危机期间，欧洲几个国家和美国房地产“大调整”很最重要的一个原因是居民收入基本上恒定，甚至有些国家是上升的，调整结果就是房价下跌，美国跌到了30%，英国跌到了10%。　　新京报：关于中国房地产市场看清“拐点”的论调不绝于耳。

房地产的黄金十年早已过去吗?　　朱海斌：我尊重这个观点。　　新京报：你所说的拐点是什么拐点，是供给拐点、市场需求拐点还是房价拐点?　　朱海斌：从目前数据来看，供给的拐点年所经常出现，供大于求状况2012年经常出现，此后供应量大大减少，短期的供给早已显著小于市场需求。

今年1月份开始，新开工面积同比大幅下降。房价的拐点经常出现在4月份，到目前为止环比上升了2%左右。

市场需求的拐点还没经常出现，预计未来5年内市场需求仍比较稳定。　　市场需求拐点没经常出现，意味著这次房地产更加有可能经历一次调整而不是暴跌。我们估算未来几年需求量将保持在10亿平方米的水平。

经过调整，供需不会新的完全恢复均衡。我国房地产目前的情况，是供大于求之后市场的自我调整。　　新京报：你赞成“中国房地产将要暴跌”的众说纷纭，原因是中国的城镇化进程给中国房地产带给稳定快速增长空间。

但瑞银中国首席经济学家汪涛6月公开发表文章称之为，追加城镇人口对住房的市场需求没想象那么大，很多人低估了城镇住房市场的实际刚刚须要。这和你的观点不合。　　朱海斌：国内地产市场的刚须要来自三个部分，第一个部分是新的入城的追加人员;第二个部分是提高住房的市场需求;第三类是旧房修复。汪涛阐释的是第一个部分。

显然，新的入城的人口并不是100%对住房都有市场需求，比如乡建镇、镇改为县，由于政区的变化一些居民被城镇化，他们一般来说不必卖新的住房，这个有可能占到到追加城镇人口的50%。“追加的流动人口会迅速买房，住房的必须没想象得那么大”，这个解读是有偏差的。因为从城镇化过程带给的市场需求并不是当期的市场需求，它是一个滚动式的市场需求。

　　我们无法奢望房价需要降至让刚刚入城的农民工和刚刚毕业的大学生都可以立刻买房，那某种程度不是一个合理的现象。所以今年城镇化带给的住房市场需求，对应的有可能是五六年之前入城的那些农民工，或者是说道五六年前毕业的大学生，这是个滚动式的过程。　　房价调整不会持续一到两年　　新京报：这次调整和2012年的房地产调整有何有所不同?　　朱海斌：二者有很多相似之处，还包括市场供大于求和楼市各项指标的下降。不同之处是2012年供大于求是区域性的，主要反映在东部沿海地区和一些高房价地区。

目前的供大于求是全国性问题。　　新京报：现在房地产供大于求的情况有多不利?　　朱海斌：两个指标可以参照。一个是全国开建的住房面积跟过去一年的住房销售面积的比率。这一比率在2013年底超过4.2，也就是说，要把目前开建住房全部卖完必须大约4.2年，而历史平均水平是3.3年左右;第二个是库存指标，目前我们跟踪的八个大城市平均值库存大约是18个月，去年年底时也就10个月左右，目前水平相比之下远超过历史平均值。

　　新京报：你怎么评价这次楼市调整的性质?　　朱海斌：从市场需求来看，目前还是比较稳定的，政策上还有一定的调整空间。从整个行业来看，目前很多开发商的利润是15%左右，如果房价降幅多达15%，就不会沦为一个分界线，开发商不会大幅度缩减未来新的散户或投资。

从宏观角度，对房地产投资增长速度下降不会增大，对宏观经济导致更大压力。从这点看，政策会忽视暴跌式的调整。　　目前来看，这次仍是一个保守的调整。

　　新京报：这次的调整期不会有多长?　　朱海斌：房价调整不会持续未来一到两年，从今年4月份开始算数，全国平均值房价可能会持续上调5到10个百分点。　　调整引起宏观风险或小于金融风险　　新京报：最近地方政府救市热情高涨，楼巿政策放开此起彼伏。

但就目前来看，多数放开出租汽车城市楼市成交量仍旧下滑。怎么评价现在地方政府的救市不道德?　　朱海斌：中止出租汽车不利于销售回稳，但楼市价格不一定会一起。今年解散出租汽车是较为适合的一个时间窗口。

出租汽车本身就是一个临时的行政性措施，而不是中长期的政策决定。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下，中止出租汽车是一个长时间的政策反应。

　　新京报：过去几年政府也参予了地产调整，但为何房价越调越高?为何这次房价顶不住了?　　朱海斌：从1998年房改到2011年的13年里，大部分时间房价都是下降。房价下降主要由两个因素要求：一个是市场因素，1998年房改的时候，房价是高于市场价格的;另一个因素就是供求关系，2011年前仍然是可供大于欲的局面。　　2012年的调整并没持续太久，主要原因是货币政策放开，2012年年中中国人民银行倒数地上调利率和存款准备金率，信贷也新的加快。

　　从目前的仔细观察看，今年下半年货币政策很难严格，信贷快速增长不会保持稳定。当前的宏观经济政策并不反对房价在短期调整后的衰退。

　　新京报：你指出，中国房地产接下来的调整期，各不相同政策是不是经常出现大的变化。你期望政策如何调整?　　朱海斌：短期不会有更加多的城市中止或者放开出租汽车，这是目前政策调整的重点方向。另外，7月份以来首套房房贷利率经常出现下降，也不会不利于市场压力减低。如果这些措施还没起起到，下一步有可能会经常出现二套房的房贷政策调整。

　　总体而言，本届政府没尤其多必要的政策实施(介入市场)。房地产市场的长年制度决定必须留意三个方面：一个是房地产税收政策(还包括房产税)的制订和继续执行;第二个是要考虑到存量二手房政策(还包括租房);第三个是保障房政策。我指出涉及政策还是有调整空间的。

　　新京报：在保障房政策方面，不存在哪些问题?　　朱海斌：我指出政策不应针对有所不同城市，展开有所不同处置。具体来说，要强化一二线城市的保障房建设，增加甚至中止三四线城市保障房的建设。因为一二线城市房价收益比很高，中低收入阶层显然卖没法房。

在三四线城市，房价本身比较合理，保障房跟商品房的价格差异并不是相当大，造成保障房跟商品房有一些必要的竞争，在这些地方并不需要大规模的保障房。　　新京报：如果政府不“救市”，不会再次发生哪些连锁反应?　　朱海斌：用“救市”形容，有一些偏颇。政府在这一段调整里，更好是托底的功能，掌控尾部风险。

房地产的长时间调整政府不应当介入，如果远超过一定的幅度，影响到整个经济运行，政府应当采行一些逆周期的措施，掌控尾部风险。我们辨别，今年房地产调整有可能引起的宏观风险不会小于金融风险。

　　新京报：为什么?　　朱海斌：房地产市场的调整不会造成房地产投资增长速度的下降。房地产投资是支柱产业，占到整个固定资产投资的25%，对GDP必要的贡献率在12%-13%之间。房地产投资下降不会直接影响固定资产投资的增长速度，也不会直接影响经济增长速度，如果投资下降太快，经济有可能就不会经常出现硬着陆。这样实体经济的其他部分，如贸易、制造业都受到波及，银行整体的不良贷款亲率不会下降。

如果说有金融风险的话，我们担忧的是由宏观向金融传导的这样一个传导机制。　　愈演愈烈财政危机的可能性十分小　　新京报：房地产调整早已沦为中国经济下半年上行的仅次于压力，否也不会给大位快速增长带给难题?　　朱海斌：今年下半年仅次于的压力是房地产市场调整造成的房地产投资下降。

另一个宏观风险来自财政压力。去年地方政府土地收益4.2万亿，相等于去年地方总支出的三分之一左右。我们预计今年土地收益不会上升15%到20%。如果土地出让金下降15%到20%的话，地方政府的资金来源不会受到相当大影响。

　　目前大位快速增长政策的一部分还是提振内需。基础设施建设和保障房建设目前大部分是由地方政府获取财政反对的。如果土地出让金下降，这也不会给大位快速增长带给难题，就是地方政府既借钱又要投资。当然，对外开放民间资本投资和PPP(公私合作模式)是有可能的解决方案。

　　新京报：今年地方政府发债额度超过4000亿元，其中地方政府身负实无债务中，将有2.4万亿届满。在房地产萧条的情况下，地方政府的财政问题更进一步好转。有分析称之为，地方政府今年不会愈演愈烈财政危机。

你怎么看?　　朱海斌：中国经常出现财政危机的可能性还是十分小的。第一我们看政府负债水平，在国际上归属于中游或中上的水平。

中央政府、地方政府，还包括像铁路总公司这些部门的负债全都特一起，大约占到GDP的60%。另外，从政府的资产负债表来看，中国政府享有大量资产，只不过负债率相对来说是较为身体健康的。整体看，中国愈演愈烈财政危机的有可能十分小。

　　今年或者未来一两年内，市场担忧的主要是流动性问题，而不是债权人问题。最近几年投资的项目要已完成还必须融资，而现在土地出让金上升，中央又强化了对地方政府融资平台的监管，这给地方政府融资带给艰难。　　新京报：你预测中央不会动用哪些政策来胆快速增长?　　朱海斌：一方面，政府不会之后特别强调通过基础设施、保障房、环保等定向领域投资来大位快速增长。另外，政府也在尝试通过改革找寻新的经济增长点。

李克强总理仍然特别强调几件事情，第一是简政放权，对外开放民间资本投资;第二，减少实体投资融资成本;第三，减低企业的税费开销。这三点都就是指供给方著手的，也反映了本届政府的新思路。目前看，这几点继续执行未做到，我预计这些是下半年工作的重点。

　　【人物】　　经济学家中最敬重林毅夫　　他是新的凯恩斯主义者。他既主张为市场多留空间，又赞成一定程度的政府调控。　　在中国诸多经济学家中，朱海斌最敬重林毅夫。理由是林毅夫创立了中国经济研究中心，对下一代做到经济研究的学者影响十分大;同时林毅夫致力于探寻限于于发展中国家的新快速增长模式。

　　“我不一定表示同意他的观点，但是探究怎么样跟中国的国情融合一起，构成与中国经济发展涉及的经济理论，而不是人云亦云，这点上林是很值得尊重的。”　　这也正是朱海斌做到研究的出发点，和中国国情融合，不一味套用国外理论。

　　朱海斌在国际清算银行供职11年，2011年加盟摩根大通，兼任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。虽然简历十分“国际化”，但他并会必要套用国际标准来研究中国当前的问题，而是从中国国情分析，稳健地明确提出短期、中长期两种方案。　　在专访过程中，面临每一个问题，朱海斌都会用森严的论证方式展开问。

托观点、摆事实、讲道理，同时解释有可能不存在的个别问题，最后总结核心观点。朱海斌给人的感觉是，缜密机智，但隐蔽锋芒，决不保守。　　他指出，当前中国改革的症结在于执行力过于，因此保证改革措施落到实处，应当沦为下半年政府工作的重点。

　　■同题解说　　Q:对2014年的经济、社会运营，你仅次于的忧虑是什么?　　A:宏观经济运行担忧的还是房地产，精确地说道是房地产投资的调整幅度。　　Q:十八届三中全会奠定的300多项改革中，你最注目哪一项?　　A:土地改革。这是目前诸多改革领域中最关键的一环，也是最好的一环。　　Q:评论指出，未来两年是上述改革前进的最重要窗口期，你指出两年内，最有期望改变现状的一项改革是什么?　　A:金融改革。

　　Q:未来10年，你指出哪一个行业最具备投资前景?　　A:身体健康或养老涉及的行业。　　Q:怎么看来知识分子的社会责任话题?　　A:作为知识分子最重要的两条，一是独立思考的能力，二是分析要尽可能做客观。　　Q:对于中国的诸多经济学家，你尤为敬重的是哪一位?　　A:林毅夫教授。

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